Das neue ungarische Gesetz zum Schutz der lokalen Identität ist seit dem 1. Juli 2025 in Kraft und richtet sich speziell an Immobilienkäufer in Ungarn. Es verleiht den Gemeinden umfassende Befugnisse, um den einzigartigen Charakter ihrer Orte zu bewahren.
1. Warum wird das neue Gesetz überhaupt eingeführt?
Das Gesetz wurde eingeführt, weil in beliebten Regionen und kleinen Gemeinden der Zuzug – besonders durch ausländische Käufer – zu steigenden Immobilienpreisen geführt hat. Ziel ist es, den Gemeinden mehr Kontrolle zu geben, damit sie ihre Traditionen, Werte und Lebensweise schützen können.
2. Was können Gemeinden nun regeln?
Im Rahmen des neuen Gesetzes erhalten Gemeinden die Befugnis, eigenständig festzulegen, ob Einheimische oder die Gemeinde selbst ein Vorkaufsrecht auf Immobilien ausüben dürfen. Die festgelegte Rangfolge für das Vorkaufsrecht lautet:
- Zuerst die Gemeinde oder ein kommunales Unternehmen,
- anschließend Nachbarn, die die angrenzende Immobilie seit mindestens fünf Jahren besitzen,
- danach andere Einheimische, die ebenfalls seit mindestens fünf Jahren Eigentümer in der Gemeinde sind.
Darüber hinaus können Gemeinden die Anmeldung eines Wohnsitzes untersagen oder an bestimmte Bedingungen knüpfen. So ist es beispielsweise möglich, von neuen Bewohnern einen Beitrag zum Gemeinwesen zu verlangen oder die Einhaltung lokaler Traditionen vorzuschreiben. Überschreitet die Einwohnerzahl eine festgelegte Grenze, dürfen Gemeinden zudem eine zusätzliche Abgabe für neue Bewohner und Immobilienkäufer einführen.
3. Für wen gelten die neuen Regeln?
Die Vorschriften betreffen natürliche Personen, die bislang keinen Wohnsitz und keinen Eigentum in der Gemeinde haben. Es gibt einige Ausnahmen, wie zum Beispiel: Unternehmen und Stiftungen. Sie können weiterhin ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Auch für Menschen, deren Herkunftsort in der Gemeinde ist, gelten die neuen Regeln nicht. Angehörige von Einheimischen, Personen mit beruflichem Bezug zur Gemeinde, staatliche Bedienstete sowie Käufer mit staatlicher Wohnbauförderung zählen auch zu den Ausnahmen.
4. Was bedeutet das konkret für Käufer aus dem Ausland?
- Das Gesetz gilt für alle natürlichen Personen gleich.
- Der Immobilienkauf kann sich durch das Vorkaufsrecht verzögern (bis zu 30 Tage) und es können zusätzliche Kosten durch die Ansiedlungssteuer entstehen.
- Ein komplettes Verbot des Immobilienerwerbs gibt es nicht. Gemeinden können aber gezielt bestimmte Teile ihres Gebiets schützen oder Ausnahmen festlegen.
Das Gesetz ist am 1. Juli 2025 in Kraft getreten. Viele Details werden durch eine noch folgende Regierungsverordnung geregelt.